不動産売買で 買主の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免除できるか？
結論から言うと、
✅ 原則：免除できる（特約で排除可能）
ただし、いくつかの重要な例外があり、そこに該当すると免除は無効になります。
以下、検索結果に基づき、徹さんが実務で使いやすいように整理しました。
🏠 契約不適合責任は免除できるのか？
■ 1. 原則：免除特約は有効
契約不適合責任は民法上「任意規定」なので、
当事者の合意で免除することが可能です。
（民法572条）
❗ 2. ただし、免除できない（無効になる）ケースがある
① 売主が不適合を知りながら告げなかった場合
→ 免除特約は無効
（民法572条）
② 売主の行為が原因で不適合が生じた場合
例：売主が第三者に権利を設定してしまった等
→ 免除不可
③ 売主が宅建業者で、買主が一般消費者の場合
→ 2年未満に責任期間を短縮する特約は無効
（宅建業法40条）
④ 消費者契約法が適用される場合
→ 事業者（売主）の責任を全部免除する特約は無効
（消費者契約法8条1項5号）
⑤ 新築住宅（品確法対象）
→ 構造耐力上主要部分・雨水侵入部分の瑕疵は
10年保証が義務のため免除不可
📝 3. 実務でよく使われる免責条項の例
（検索結果より要点をまとめたもの）
- 「本物件は現況有姿で引き渡し、売主は契約不適合責任を負わない」
- 「売主は本物件の種類・品質・数量に関する契約不適合責任を一切負わない」
🎯 4. 実務でのポイント
- 個人間売買なら免責はほぼ自由に設定可能
- ただし、売主が知っている不具合は必ず告知しないと免責が飛ぶ
- 宅建業者が売主の場合は2年以上の責任期間が必須
- 消費者契約法が絡むと全面免責は無効
- 新築は法定10年保証があるため免責不可
🔍 まとめ
買主の契約不適合責任は、原則として免除できるが、
売主の属性（個人か業者か）、買主の属性（消費者か）、
そして売主の告知義務違反の有無によって無効になる場合がある。