収益物件の査定方法をネットで検索してみると
色々な公式を使った査定計算がありますね
最近は物価の向上を理由に 収益物件(中古アパートなど)の価格を
かなり値上げするオーナーさんが見受けられます。
投資家の目線で考えると、このような価格計算になります。
例えば、築45年の10世帯くらいで 敷地が100坪のRC造りのアパートの場合
・儲かる物件か ・利益がでる物件か を考えながら計算します。
現在の土地の値段 1坪あたり40万とした場合→ 4000万
10年以降(築55年)、解体する日は必ずくるので その時の解体費用 →▼1000万程度(エコの時代 RC解体費用は高いですよ)
アパート経営の利益が年間300万とした場合 10年で利益は3000万
10年という期間で 入居者のために 建物維持費や補修費 管理費など がかかりますよね ▼およそ1000万以上かかると思います
取り壊すまでに 建物から得られる利益は おそらく 2000万 土地から出る利益は 3000万 とした場合 合計5000万円
投資家の目線だと、5000万円でチャラの価値の物件を
物価の向上で 1.3~1.5倍 にも膨らませて 6500万円～7000万円で 販売されるケースが多々あります。
古い物件は家賃はあがりません 補修費や維持費は高くなる一方です
収益物件の価格設定は 相場だけでなく 投資家目線での計算もふまえて 考えた方が良いかもしれませんね
(o＾＾o) ニコニコ不動産
代表者：宮里 徹 (宅建取引士)
浦添市 伊祖１－４－１５ アネックス稲福 ３０１号