地主が、建物を所有している借地人に 土地（底地）を売る場合
✅ 建物所有の借地人へ売る場合の相場
1番大切なのは 地主と🏡借地人が きちんとお話すること
売りたい(売りたくない)気持ち と 買いたい(買いたくない)気持ち を
お話することでコミュニケーションをとり、お互いの希望金額を尊重しあうことが大切です。
そして、土地を 売却・購入 となった場合、
どのように 契約を進めていくか 解説いたします。
借地人が 借地を買う場合は 借地人が買いたいと思う金額よりは 高くなるのが普通 です。
なぜか というと、
- 地代の支払いが不要
- 建替え自由
- 売却価格が大幅に上がる
- 相続時の評価もシンプルになる
という理由です。
🧮 1. 理論値（基準値）の計算式
住宅地 の場合、国が調べた基準値で、借地権割合が一般的な 60％ の場合、
- 底地価格(他人が利用している土地の価値) は、 更地の40％ ～50％程度
例：土地の更地価格が 2,000万円なら
- 土地の価値(底地価格)＝ 800万円～1000万円くらい → 他人が使っている土地は 自分で使えないから 価値が下がります。
📈 2. 実務の相場（実際に落ち着く価格帯）
実際の売買では、
①一般の第三者が買う場合は更地の４０％ 以下 で購入。
②借地人が買うメリットが大きいため、 更地価格の５０％よりも高くなるケースで購入する事が多いです。
更地価格の５０％～６０％ といったところでしょうか
● 実務相場の目安
- 更地価格の ５０〜６０％ ※都会と田舎では 価格の計算相場が多少異なってきます。
● よくある落ち着き方
- 地主の希望：更地の場合の 60％ 以上
- 借地人の希望：40％～50% → 最終的に50〜60％で決着することが多い(それでも借地人のメリットが多い)
- 住宅地・田舎の場合 環境により 計算方法は異なってきます。
🏠 3. 借地人が買うメリット
借地人は土地を買うと、
借地権＋底地 ＝ 完全な所有権 になるため、価値が一気に上がります。
- 地代の支払いが不要
- 建替え自由
- 売却価格が大幅に上がる
- 相続時の評価もシンプルになる
そのため、借地人は 一般の相場よりもかなり安いので 買いたいという心理が働きます。
結局は 購入した方が お得な場合が多いでしょう♪
📉 4. 地主側のメリット
- 地代収入はなくなるが、まとまった現金化ができる
- 借地トラブルのリスクが消える
- 相続時の評価がシンプルになる
- 底地は売りにくいが、借地人相手なら最も高く売れる