登記の地目が畑(農地) → 建物を建てるには？
結論から言うと、登記地目が「畑（農地）」のままでは建物は建てられず、
まず「農地転用」の許可（または届出）が必須です。
そして転用後に地目変更（宅地化）を行い、建築確認 → 建物建築という流れになります。
目次
🌾 まず最重要：農地法の「農地転用」が必要
地目が畑＝農地扱い。
農地は 農地法で建物建築が禁止 されているため、転用許可が必要です。
① 転用の種類（農地法第4条・第5条）
- 4条転用：自分の農地を自分で宅地などに転用する
- 5条転用：農地を売買・賃貸して、買主が宅地などに転用する
建物を建てる場合は必ずこのどちらか。
🏢 転用許可が必要か？届出で済むか？
農地の区分で変わります。
● 市街化区域（浦添市はほぼ市街化区域）
→ 農地転用は「届出のみ」でOK」 許可は不要。 建築までのハードルが低い。
● 市街化調整区域
→ 原則、農地転用「許可」が必要」 許可は厳しい。 建物の用途によっては許可が下りないこともある。
📑 農地転用の手続きの流れ
- 農地の現況確認（耕作放棄地でも農地扱い）
- 農地転用の申請（または届出）
- 許可後に造成（整地・盛土・排水）
- 地目変更（畑 → 宅地）
- 建築確認申請
- 建物建築
💰 費用の目安
- 農地転用申請：10〜20万円
- 造成費：土地の状態により大きく変動（50〜300万円）
- 地目変更：数万円（司法書士依頼の場合）
⚠️ 注意点（現場でよくあるトラブル）
- 耕作していなくても農地扱い
- 農地転用前に造成すると違法（原状回復命令の可能性）
- 農地転用許可が下りる前に売買契約を締結すると危険
- 農振農用地区は原則転用不可
🏠 転用後に建てられる建物
- 住宅
- 事務所
- 店舗
- 賃貸アパート
- 駐車場（舗装含む）
※ただし調整区域は用途制限が厳しい。
🔍 浦添市では市街化区域がほとんど
浦添市は 市街化区域がほとんど なので、
- 農地転用は届出でOK
- 建築のハードルは低い
- 地目変更もスムーズ